住房租赁市场迎来新篇章

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

据新华社7月21日报道，国务院总理李强日前签署国务院令，正式公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》）。这部酝酿近五年、备受瞩目的行业基本法，标志着我国住房租赁市场迈入崭新阶段。

业内认为，《条例》为市场构建了清晰的制度框架，其核心在于规范市场行为、保障各方权益、盘活存量资源、培育经营主体，从而推动建立“租购并举”住房制度的长远目标落地生根。

多渠道供给

针对上述《条例》出台背景，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者分析指出，租赁已成为住房体系的重要部分，尤其在一、二线热点城市，租房已成为普遍且主流的居住方式（如深圳首次购房年龄近38岁、超千万人租住城中村），长租时代已然来临。

然而，针对如此庞大的市场，国家层面此前缺乏专门的法律法规进行规范，亟须《条例》出台填补空白。

从供给角度来看，当前租赁供给模式多元，如私人业主、长租公寓、二房东、民宿等。但监管分散甚至缺位，导致诸多乱象，如房源质量不达标（设施缺失、甲醛超标、非法隔断）、二房东卷款跑路或克扣押金、保租房定价缺乏参考依据等。处理相关投诉时，因缺乏上位法依据和执法手段，困难重重。

针对上述问题，《条例》在总则第五条新增关键表述，明确释放了鼓励多渠道增加供给的强烈信号：“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁”。这为近年来各地探索的“非居改租”“收储转租”模式提供了坚实的上位法支撑。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，此举直击痛点，既能有效增加市场租赁房源供给，缓解部分城市供需矛盾，又能助力企业消化利用存量低效资产，实现资源优化配置。

同时，曹晶晶亦指出现实挑战——“非居改租”当前仍普遍面临改造成本高企、用地性质变更审批难、消防报批门槛高等实际障碍，亟须后续配套政策在操作层面进一步细化与优化，打通政策落地的“最后一公里”。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，这是首次明确地方政府在“多渠道供给租赁住房”中的引导责任，强调政府需通过规划、政策、土地、财政等方式支持发展保障性租赁住房，并培育多元市场主体。这一举措不仅为实现“租购并举”目标提供制度支撑，也有助于拓宽REITs产品的资产来源，推动形成市场化+政策性双轮驱动的住房供给体系。

严控居住空间

针对租赁市场乱象，《条例》亮出组合重拳，直指居住安全与资金风险两大核心问题。

首先是安全底线不容突破，其中第七条明确规定，非居住空间不得单独出租用于居住，同时对单间租住人数上限和人均最低租住面积设定标准，并要求出租房屋必须符合建筑、消防等各方面安全规范，切实保障租客“住得安全”。

据赵然介绍，这是首次明文禁止非居住空间用于居住，划定了安全与用途的底线，正面回应商改租、车库改租等违规改造带来的安全隐患和城市治理难题。此举有利于清理租赁市场中的“灰色供给”，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。

其次是押金保护有法可依，第十条明文规定，“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”。此条款清晰界定押金权责，大幅压缩房东随意克扣押金的空间，为承租人资金安全加装“防护锁”。

此外，《条例》第八条要求租赁双方实名签约，并强制规定出租人须通过政府平台将合同向房产管理部门备案。曹晶晶强调，备案制是市场规范化管理的基石。它不仅有助于政府精准掌握市场动态、科学制定政策，更能为承租人享受公共服务提供权威依据，同时通过信息透明化，极大压缩“黑中介”、虚假房源等违规行为的生存空间，有力保障交易公平性。

力推机构化、专业化

面对我国住房租赁行业机构化率偏低的现状，《条例》第十四条旗帜鲜明地提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。

数据显示，我国住房租赁市场机构化进程虽在加速，但差距犹存。中指研究院监测显示，截至2025年6月，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为135.9万间，占整体市场份额比例仍然较小。

此外，“十四五”规划中全国计划筹集保障性租赁住房870万套（间），截至2023年年底已完成573万套（间），完成率达66%，2024年统计公报显示全年继续建设和筹集180万套（间）。随着大规模筹集建设阶段接近尾声，市场正逐步转向存量房源的精细化运营和品质提升阶段。

推动专业的住房租赁企业发展，是提升产品品质与服务质量的必由之路。此次《条例》首次明确“住房租赁企业”为法律责任主体，区别于个人房东与平台撮合者，明确其在房源管理、租金收付、安全保障等方面的合规义务。赵然指出，这一制度安排将推动行业从“二房东”式松散管理向“机构化、平台化”转型，也提升了专业运营企业的市场认知度与法律地位，有利于形成规范稳定的品牌供给体系。

《条例》对住房租赁企业在房源信息真实性、档案管理、内部制度建设，特别是从事转租业务时必须设立资金监管账户等方面提出了明确要求，为行业树立了专业标杆。

具体来看，《条例》中首次将“实名签约”和房源信息真实性制度法定化，明确租赁合同必须实名签署，房源发布方须承担真实、准确、完整的信息披露义务。赵然指出，这将有助于解决市场长期存在的“虚假房源”“租约不清”等信息不对称问题，增强交易透明度和法律效力，降低租客维权门槛，也提高了平台型企业的信息合规成本。

同时，《条例》首次在立法层面引入“房屋状况说明书”机制，要求经纪机构在发布房源信息前，实地查验并如实列明房屋结构、设备、安全状况等要素，类似“二手房查验+说明”制度。这不仅提升租赁透明度，减少因房屋质量纠纷引发的后续冲突，也提升行业服务的专业化水平，强化经纪机构的责任边界。

此外，《条例》还首次设立“转租资金监管账户”制度，对住房租赁企业从事转租经营的，强制设立专用账户、实行资金监管。这一制度正是针对“长收短付”、租金贷等资金断链事件的治理回应，能够有效保护承租人预付款安全、维护租赁关系稳定，也为金融机构介入租赁市场提供了信任基础和监管接口。

总体来看，《条例》将“信用监管+行业自律”作为双轮驱动机制，明确政府通过信用分级、分类监管对企业与从业人员实施全过程管理，同时要求行业协会加强自律体系建设。赵然认为，这种“双轨制”有利于提升监管效率，增强行业自我净化能力，推动企业良性竞争、淘汰违规经营者，最终构建起更加成熟理性的租赁生态。

租金透明监测

为构建健康可持续的市场生态，《条例》前瞻性地部署了两大长效监管机制。

一是租金监测机制，《条例》第二十九条要求设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。

赵然表示，这是我国首次以法规形式明确“建立住房租金监测机制”。过去关于租金调控多停留在政策层面或地方试点阶段，如今正式纳入国家法规，明确由设区市级政府建立监测机制并定期公布租金水平，为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供制度保障。这一机制的落地，有望重塑“数据驱动”的租赁治理新格局。

二是行业信用体系，《条例》第三十三条构建了以信用为核心的新型监管机制。要求建立住房租赁企业、经纪机构及从业人员的信用评价制度，将违法违规行为记入信用记录并纳入全国信用信息共享平台，实施分级分类监管。同时，《条例》对经纪机构行为予以严格规范，要求其核实房源权属、实地查看并编制状况说明书、明码标价等。对于违法行为，《条例》设定了从罚款、警告直至停业整顿、吊销资质乃至追究刑责的严厉处罚阶梯。

业内人士认为，《条例》的出台，标志着国家将住房租赁市场规范发展提升至前所未有的战略高度。随着政策红利的持续释放和配套细则的逐步完善，一个更透明、更规范、更有保障的住房租赁新生态正在加速形成。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）