这是一则不怎么引人注意的小消息，前几天呀，自然资源部开展了一场视频培训会，这次会议对农村集体经营性建设用地入市工作谈到了一个“二三二”原则。这则消息非常简短，但是我敢断言，它一定会对农村宅基地乃至合村并镇产生重大的影响！

大家知道咱们的土地管理法，自从1986年颁布以来，一共进行过4次修订。分别是1988年，1998年，2004年和2021年。

意象图

1988年的修订确立了“土地有偿使用制度”；1998年的修订是为了满足市场经济发展需求；2003年，中央正式把房地产列为支柱产业，于是翻过年马上又对土地管理法做了针对性的第三次修订。

从这之后一直到2021年的第四次修订，中间隔了17年之久，在这个过程中我们的城市化进程说是一日千里也不为过。咱们回顾这个时间轴，是为了更好地理清发展脉络，看清趋势和走向。

新的《土地管理法》首次明确了“符合条件的集体经营性建设用地，村集体可以对外出让、出租用于工业或商业建设。”

也就是说，这部分农村土地不用再通过征收转为囯有土地，由政府对外出让拍卖了，而是可以由村集体自己出让拍卖，并且与国有土地同等入市、同权同价，所得出让收入全部归村集体所有。

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相比之前的土地征收补偿方式，农村的土地收入就会大大提高，农民也会相应地多一种收益的可能。但是要注意，这里说的是集体经营性建设用地。什么是集体经营性建设用地呢？

农村的建设用地一般分三种：宅基地、公益性用地和经营性用地。宅基地，不用说了，大家都知道；公益性用地，比如乡村小学、医务室、活动中心之类的；经营性用地简单理解就是村集体内具有经营性质的建设用地，比如上世纪80-90年代的一些乡镇企业用地。

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所以，还真不是每个村都有集体经营性建设用地。不过 2019年5月，国务院曾发布过一个文件——《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，其中第八条中有一部分内容是这么说的：“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”

到这就清楚了，无论是宅基地、公益性用地、还是经营性用地，依照这个《意见》都可以转变为集体经营性建设用地，就地入市或异地调整入市。

所谓城乡建设用地增减挂钩示意图

这就可以解释，为什么有些地方那么煞费苦心地引导农民退出宅基地，积极地推动合村并居、合村并镇了。本来是为了实现农村建设用地货币化，盘活闲置的集体建设用地，为农民扩充收入渠道，却在很多地方变了味，成了化解地方债务的工具。

所以我说，这个看似云淡风轻的小消息，其实蕴含着大动向。我们来仔细看一下这个“二三二”原则。

“两项前置条件”

完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划

完成集体土地所有权和使用权确权登记；

“三项负面清单”

不能通过农用地转为新增建设用地入市

不能把农民的宅基地纳入入市范围

符合入市条件的土地不能搞商品房开发

“两项重点机制”

探索兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制

探索保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

其中，三项负面清单，尤其重要！

1. 不能通过农用地转为新增建设用地入市：这个好理解，限制了入市的村集体建设用地只能是闲置的存量建设用地，显然是为了保护耕地红线。

2. 不能把农民的宅基地纳入入市范围：这个应该就是考虑到了宅基地背后的基本民生属性，担心在入市中损害农民权益。

3. 不能搞商品房开发：这个在新的《土地管理法》中也已经明确过。集体经营性建设用地只能是工业、商业等经营性用途。

客观来说，这个二三二原则可谓是用心良苦。这是上级领导帮农民构建的一道民生防火墙啊！

宅基地迷墙

可以想见，未来乡村建设一定还会有更多的利好政策出台，作为村领导和村集体经济组织成员，一定不能短视，要结合相关法律法规、洞察情势，充分运用这些政策，为本地的资源货币化争取最大利益，保障国家、集体和个人的权益。

说这么多，还是归结为一点，关键还是要及早推动建立农村集体经济合作组织，全体参与，规范决策程序，无论是农业协同生产，还是集体资产收益保障，这都是一个重要的前提。